新築ワンルームマンション投資を成功させる方法

何となくですが、これについて考えてみようと思います。

まずは例から

Googleで「新築ワンルーム」で検索すると、上の方にずらずらと失敗という記事が出てくる中、1ページ目の一番下に例があったのでこれを参考にしてみます。

物件は東京都中野区にある新築ワンルームマンションです。

販売価格 26,000,000
融資金額 23,400,000
頭金 2,600,000
購入時諸費用 808,327

こんな感じです。
ローンは35年の金利2.1%で考えているそうです。

購入後の家賃収入、支出などは以下の通りです。

月額 年額
家賃 98,000 1,176,000
管理費 7,800 93,600
修繕積立金 1,500 18,000
賃貸管理費 4,116 49,392
固定資産税、都市計画税 5,000 60,000
ローン返済 78,721 944,652

収支を見てみます

収入が1,176,000円です。
これに対して支出が93,600+18,000+49,392+60,000+944,652=1,165,644円になります。
差額が10,356円となり、これが年収です。

一方、購入時に持ちだした金額は2,600,000+808,327=3,408,327円です。
投資した金額に対する収入は10,356÷3,408,327=0.00303844085・・・となります。

0.3%と言えば10年物国債の利回り程度です。
金融資産でインカムゲインを得る投資ならばこんなもんだと思いますが、事業としては失敗の部類に入るのではないかと思います。

この収入で投資した資金を回収するには、3,408,327÷10,356=329.11・・・ヶ月かかります。
さらに÷12して、27.4年かかります。
27年目にしてようやく出費がゼロになってプラスに転じます。

以上は、予想外の出費や収入の減少などを全く考慮に入れていない、吹けば飛ぶような収支計画での話です。
この時点ですでにヤバそうだと分かりますが、次から絵に描いた餅を具体的に説明してみます。

収入、支出を実情に合わせてみます

最初に出した表の2つ目について細かく見ていきます。
以下、ローン完済までの35年間で考えていきます。

1.入居率の考慮および老朽化による家賃の下落

この表の家賃収入は入居があってこその収入です。
それをそのまま12倍するというのは、空室になるということを考えない収入です。

実際は、ワンルームになれば入退去はかなり激しくなります。
例えば、20歳の人がワンルームに入りました。
その人が55歳まで同じ部屋に住み続けるというのは、ほぼあり得ない事だと分かると思います。

入退去があっても入居率100%が実現できないわけではありませんが、例えば8月31日に退去して9月1日に次の人が入居するという感じです。
退去があった後は部屋を綺麗にしたり壊れた箇所を修理したりという時間が必要なので、実質不可能です。

それでも新築だったら、比較的早い時間で次の入居者が見つかると思います。
なので購入後しばらくは、入居率についてはそんなに不安に思う必要はないと思います。

勝負は10年20年と老朽化してからです。
その頃には自分の物件の周りに新築マンションが建っているだろうから、かなり不利になります。
その場合は、家賃を下げての募集となります。
後で書きますが新築ワンルームは次々と建っていくと考えられるので、古くなると入居率がかなり悪化します。

乱暴な試算ですが、入居率を85%として、35年後の家賃を現在の70%として直線的に下がっていくとしてみます。

1,176,000×0.85×{(100+70)÷2}=849,660円が年収となります。
これで収支を計算すると、849,660-1,165,644=-315,984円となります。

毎年32万円ほどの赤字です。

2.管理費、修繕積立金の値上げ

現状の修繕積立金は安すぎるように見えます。

この修繕積立金ですが、建物の共用部を修理する時のための積立金です。
自分の部屋の修繕はここから出せないので、お間違えのないように。

そもそも月1,500円を10年間積み立てると18万円になります。
ぼくの物件を例に出しますが、1K4戸×2階建の小さいアパートの階段部分の鉄骨の塗装で30万円ほどかかりました。
10年積み立てた18万円ではろくな修繕ができません。
もちろんこれが部屋数分集まるのですが、この建物は全26戸なので468万円です。
9階建RCマンションをこの金額ではろくに修繕できないと思います。
なので今後、修繕積立金を値上げするか、大規模修繕が入る際に臨時で徴収されるかすると思います。

管理費と修繕積立金を合わせたら15,000円とか20,000円とかという物件をよく見かけます。
これまた乱暴な試算で、10年後に管理費と修繕積立金の合計を15,000円に値上げして、それ以降はそのままとしてみます。

今が合わせて年額93,600+18,000=111,600円なので、10年間の合計は111,600×10=1,116,000円です。
次の25年間が、15,000×12×25=4,500,000円です。
これを合計して5,616,000円が35年で支払う総額になるので、1年あたり160,457円の支出になります。

これで収支を計算してみると、849,660-(160,457+49,392+60,000+944,652)=-364,841円となります。
毎年36万円の赤字です。

3.入退去時にかかる費用

表では入居率100%として考えているので一切書かれていませんが、入退去時にも結構な金額がかかります。
この物件は25㎡ぐらいらしいので、退去の際の壁紙クロス貼り替えやクリーニングなどの金額もそれなりになると思います。

またぼくの経験からですが、1回の退去での修繕費を15万円としてみます。
そして4年に1度入れ替えが発生すると考えてみます。
35年の間に、35÷4=8.75人が住むことになります。
ざっくり8人として、修繕はそれより1回少ない7回になるので、かかる費用は150,000×7=1,050,000円です。

これを35年に均等に振り分けると、3万円の出費となります。

これで収支を計算すると、849,660-(160,457+49,392+60,000+944,652+30,000)=-394,841円となります。
毎年39万円の赤字です。

4.その他

ローン金利も変動していくと思います。
現時点の金利はほぼ最低水準なので、上がる方向にです。

あと物件の評価額が下がっていくので、固定資産税と都市計画税は下がっていくと思います。
下がると言っても、大きくは変わらないと思います。

今回はここまでは考えないことにします。

35年の総額で考えます

まず初期費用が2,600,000+808,327=3,408,327円です。
これに、394,841×35=13,819,435円の赤字です。
合計すると17,227,762円の出費になります。

これだけ払って、ようやく物件が名実ともに自分のものになります。
この物件の価値をざっくりとですが、35年後に半額になるとします。
これで(26,000,000÷2)-17,227,762=-4,227,762円の赤字です。

35年以降はローンの返済がなくなるので、収支が幾分ましになると思います。
というわけで計算してみます。
まず収入が、入居率85%で家賃は最初の70%とすると、1,176,000×0.85×0.7=699,720円です。
支出は、管理費と修繕積立金を合わせて15,000円とすると年額180,000円です。
それ以外は変わらないとして、180,000+49,392+60,000+30,000=319,392円です。
ということで、収支は699,720-319,392=380,328円の黒字です。
35年目時点での損を、さらに11年後にようやく回収できて、ここからいよいよプラスになるところです。

ちなみにですが、RCの建物の法定耐用年数は47年です。
ようやくプラスに転じるところで、建物がほぼ寿命を迎えるということになります。

投資としても旨味がないどころか損するだけです。
お金も減るし、家賃の下落や退去などのリスクに怯えながら35年間暮らすことになるので、やってはいけない投資だと断言させてもらいます。

なぜ今でも販売し続けられているか

単純に、買う人がいるから売るわけです。
最初の青写真を見て、最初は収支とんとんぐらいでローンを払い終わったら物件が残ると考える人が多いと思います。
ちょっと考えれば、黒字に持って行くことは現実的に不可能だと分かると思います。

あと新築ワンルームマンションを販売する人が挙げる利点として、節税になるとか所得税の還付が受けられるというのがあります。
所得税率20%として、例えば20万円損したらすでに収めた所得税のうち4万円が戻ってくるというものです。
この4万円戻ってくるという部分だけを言って得だと言っているのです。
こう書けば分かると思いますが、4万円の還付を受けるために20万円を失っているので、合わせたら16万円損していることになります。
所得税の還付を受けられるというのは、実際には損をしているというのを理解しましょう。

買ったはいいけど毎月の持ち出しに耐え切れないことを相談すると、売却を勧められることがあります。
5年後の売却で購入金額の半額程度を提示するということもよくあるようです。
新築物件の価格の3割は施工業者や販売業者の利益だと言われています。
つまり26,000,000円の新築物件を購入して次の日に売却しようと思ったら、売却価格は18,200,000円が相場ということです。
5年後で半額というのは、買った側からしたら納得いかないと思いますが、まあ妥当なところだと思います。

逆に言うと、26,000,000円の新築物件を売れば、業者は7,800,000円が儲けになるということです。
これを26倍して、建物の部屋が完売すると約2億円の儲けになります。
そして、薄っぺらい収支計画に騙されて購入する人も後を絶ちません。
だから売る側としてはやめられないというわけです。
そんなわけで、新築ワンルームマンションはこれからもどんどん建っていくと思います。

新築ワンルームマンション投資で成功させる方法

以上を踏まえて、成功させる方法です。
それは参入しないことです。
契約書にサインをした時点で、100%負け確定と思った方がいいと思います。
参入して時点で負けなので、参入せずに損失がゼロで済むのが一番いい選択になります。
という身も蓋もない回答になります。

もし買ってしまったら、後はいかに傷を少なく撤退するかという戦略になります。
タイトルに偽りありで申し訳ありませんが、新築ワンルームマンション投資で成功する方法はないと思ってもらっていいと思います。

もし新築ワンルームマンションで成功することにどうしてもこだわるのであれば、購入者としてではなくデペロッパーとして参入することです。
建てた後は分譲すれば上記のような儲けが出ます。

そのまま自分で所有して賃貸にするというのもありだと思います。
1部屋の家賃が98,000円とすれば、満室時には月額2,548,000円の家賃収入になります。
仮に5億円でこのマンションを建てたとすると、利回り6%程度になります。
その場合、計算上は17年で投資した資金を回収できます。
もちろん一切合切の出費は考慮に入れていないので、実際にはもっとかかると思います。

騙されないようにしましょう

今回参考にしたページに、販売業者の社長さんのインタビューが載っていました。
それによると、都内のワンルームマンションは供給不足になっていて、これから希少価値が高くなるとのことでした。

Yahoo!不動産で、ワンルームのマンションという条件で検索してもらうと分かると思いますが、中野区で1,025件、新宿区だと1,680件出てきます。
いくつかは重複があると思いますが、現時点でこれだけの部屋数の入居者を募集しているということです。
これはワンルームだけの数で、1Kより広い部屋の募集数を入れるともっと増えます。
中野区の場合ですが、ワンルームだけで1,000件ほどだったのが1K/1DKも入れると4,000件以上になりました。
これが供給不足と言えるかどうかですが、ぼくはそうは思いません。
社長が悪意を持って供給不足と言っているか、もしくは本当に供給不足だと思っている馬鹿かのどちらかです。
不動産に携わる人間として後者はないと思いますが、いずれにしても付き合うべき相手ではないというわけです。

修繕積立金が過度に低いのにも悪意を感じます。
あの表に妥当な修繕積立金を載せると、絵に描いた餅の収支計画でさえも赤字になってしまいます。
最初からいきなり赤字になるような表を見せてしまうと、どんなに騙されやすい人でもヤバイんじゃないかと気づくと思うので、そこを意図的に調整して収支がプラスになるようにしているのではないかと思います。

以前ぼくのところにも、新築ワンルームを買わないかという電話がかかってきたことがあります。
あまりにしつこかったので、「そんなに儲かるんだったら自分で買えばいいじゃないか」と言ったことがあります。
実際は買って賃貸に出しても儲からないので、自分では買わずに人に売りつけようとするわけです。

よく見ると

記事の最後にいくつか注意書きがしてありました。

不動産経営には、周辺の賃貸市況の変化による賃料の下落、また借主の事情等による退去・賃料の不払い等により、継続的な賃料収入を得られない可能性があります。

可能性があるというより、継続的な賃料収入を得られない事態はほぼ確実に発生します。

建物の資産価値向上のために、維持管理費の増加等が生じる可能性があります。

これも、100%増加すると考えていいでしょう。
将来の値上げのための伏線だと思います。

融資金利は毎月見直しがあり、融資が実行される月の金利が適用されます。

殆どの投資マンション融資に適用される金利は変動金利であり、各金融機関が定める約定により金利が変動します。なお金融情勢等の急激な変化により金利が上昇した場合、当初の返済計画より返済額が増加する可能性があります。

金利は上がると考えてもらっていいでしょう。
ただしこれについては今後の情勢と銀行次第なので、これについては販売業者の責任ではないと思います。

投資判断においては、この注意書きにこっそりと書いている内容こそをしっかりと考慮しなければならないところです。
マイナスになる情報を意図的に隠して、儲かりそうだというところだけを見せて販売しているように見えます。

最高に上手くいったパターンだけを考えて儲けが出ると判断するのではなくて、ある程度の悪材料を見込んでそれでも儲けが出ると判断できたものに投資すべきでしょう。

こういう投資しかりNuSkinやNEWAYSなどのビジネスしかり、最終的には自分の責任です。
損が出たところで誰も責任を取ってはくれません。
もちろん儲けが出た時は自分の手柄です。
なので、儲かるのかどうかという判断を他人に委ねて参入するというのは非常に危険です。

自動車を運転していて狭い路地から大きい通りに出る時、助手席の人が「大丈夫」と言ったその言葉を鵜呑みにして自分では確認もせずにアクセルを踏み込むようなものです。
・・・という喩え話を書いてみましたが、投資判断を他人に丸投げするような人は、運転時の安全確認でも他人の言葉を鵜呑みにして事故を起こしそうな気がしてきました。

投資やビジネスにおいては大きい金額になることが多いので、自分でしっかりと見極めてから参入するようにしましょう。

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コメント

  1. netemate より:

    素晴らしい記事ありがとうございます。
    不動産投資をすべきかどうか考えていたので
    とても参考になりました。

    おっしゃるように悪材料もふくめて検討した上で投資したほうがよいですね。
    これからも応援しています!

    • くれもな より:

      >netemateさん

      コメントありがとうございます。

      不動産投資は、買い方さえ間違えなければかなりの確率で成功できる投資だと思います。
      投資と言うか事業と言うかは微妙なところですが、銀行からお金を借りる際に投資という言葉を使うと印象が悪くなると聞いたことがあります。

      netemateさんのブログを拝見しましたが、投資にはいろいろ詳しいとお見受けします。
      手持ちの資金があるならば、RCの一棟ものなど検討してみるといいかもしれません。

      成功できるよう応援しています。
      お互いに頑張りましょう。

  2. terakan より:

    はじめまして。
    釣られる前にこの記事に出会いたかったです。
    3年前からまんまと半年置きに新築区分1R3室購入しました。
    どう損失を穴埋めするか、腐心しています。
    今のところ自宅の太陽光発電10kwで20年は支えられると思いますが、何か良い手立てはないでしょうか?

    • くれもな より:

      >terakanさん

      コメントありがとうございます。

      もう購入してしまったんですね。
      買ってしまった以上、如何に傷を浅くして撤退するかを考えた方がよさそうな気がします。
      損失を確定させるのは辛いと思いますが、できるだけ早く手放した方が次に繋がると思います。

      ところで水戸大家さんをご存知でしょうか?
      投資用不動産の専門家で、今は予約をとるのが難しいようですがご本人が無料面談をなさっています。
      そこでもやっぱり新築ワンルームを買って困っているという相談が少なからずあるようです。
      実は僕も昔一度面談に行ったことがあります。
      この方は僕みたいな素人とは比べ物にならないぐらいの知識をお持ちなので、そちらで相談なさってみてはいかがでしょうか。
      Googleで「水戸大家さん」で検索すると一番上に広告が出てくるので、そこから面談を申し込むことができます。

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