不動産投資の利益を最大化するための考え

アパートの入居者さんに、暑中お見舞いを書きました。
暑中お見舞いと、あとちょっとした粗品を一緒に送るようにしています。

昔の大家さんは、敷金やら礼金やらで入れ替わりがある度に儲かっていたようです。

しかし、今はそうではありません。
敷金を返す返さないや原状回復の費用をどちらが負担するかで裁判になることもあるし、もしそうなるとほぼ大家さんが負けます。

国土交通省からも、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というのが出されています。
これによると、昔は普通に借り主が負担していたものが、今はほぼ大家の負担になっています。

もうちょっと細かく言うと、減価償却の考えになっています。
例えば借りて翌日に退去になったとして、たった1日で部屋をぐちゃぐちゃにされたという場合には、これは借り主の負担になります。
しかし例えば5年とか長い期間になると、あらゆるものが普通に使っていても汚れたり壊れたりして当然だろうという事で、ほぼ全部大家の負担になります。

ぼくは、この流れはいい事だと思っています。
自分は大家であるのと同時に自宅においては借り主なので、両方の立場に立っています。

そして、未だに敷金礼金で儲けてやろうという考えを持った頭の硬い大家さんがいるおかげで、自分たち勉強している大家は不勉強な大家さんとの差別化が図れるというわけです。

まあ何が言いたいかというと、一度出て行かれると原状回復費用はこちら持ちになり、これが結構大きな出費になるということです。

そう考えると、利益を最大化するためには、できるだけ長く住んでもらうことを考えなければなりません。
こういう何か贈り物を送ったりというのも、それの一つの手段です。

どうせ出ていった後はもう関わることがないんだろうから、踏んだくれるだけ踏んだくっておけという大家さんも少なからずいると思います。

大家にとっては退去があったらそれで終わりですが、入居者さんにとってはこれが新たなスタートになるわけで、そこで気分を害させるのはどうかと思います。
今まで決して少なくない家賃をもらってきたのだろうから、そこは感謝の意を込めて気持ちよく見送ってあげたいというのがぼくの考えです。

どうすればお客さんに喜んでもらえて自分の利益も最大化できるのかというのは、今もまだ試行錯誤中です。
これは経営を続けるにあたって永遠のテーマになると思います。
自分が新しいことを始めても、しばらくしたら周りもそれに追随してくるだろうから、そうなるとまた新しいことを考えなければならないというのがずっと続くと思います。

でもまあそこが経営の面白いところでもあると思います。

ちなみにですが、敷金を預かると退去の時に返す返さないで揉める可能性があるので(ぼくは今までそれで揉めたことはありませんが)、ぼくは最近ではもう敷金を預からない方針にしています。
その代わり、退去時にかかるクリーニング代だけお願いして契約時に頂いています。
もちろん敷金よりずっと安い金額です。
後は、本当によっぽどの事がない限りは、退去時に追加で請求することもありません。

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