不動産売却の相談と、捕らぬ狸の皮算用

昨日まで帰省していました。

帰省中に知らない発信元番号から着信

それで帰省中、謎の番号から電話がかかってきました。
出てみると、不動産売却の相談のはがきを見て以前こちらから電話した不動産業者でした。
以前の記事はこちら
電話の内容は、物件を売って欲しいということでした。
ちなみに今回電話をしてきた人は、以前お話した人とは違う人のようでした。

何でも、ぼくの持っているアパート周辺で収益物件を探しているお客さんがやってきて、それでぼくに電話してみたとのことでした。
前にどんな話をしたかは忘れましたが、その時は売りたいという話はあまりしなかったような気がするのですが。
ただ、特に思い入れがあるわけでもないので、例えば5億とか10億とか出すのであれば喜んで売りますよということで、値段によっては売る意志もあるという話をしたと思います。

それで今回の電話でも売る意志はないかと聞かれたので、「常識的な値段では売る気はありません」と答えました。
そうしたら不動産業者「今まで5年ほど所有して2000万ほどの利益があったと思うので、それを加味して・・・」って言ったけど、それって常識的な値段でって事でしょう。
なので、それでは売りませんと再び。
さらに不動産業者「じゃあいくらぐらいなら・・・」と言ったので、ぼくは言いました。
「例えば1億とか」
そうしたら、さすがに業者さんも諦めてくれました。
この時業者さんは何を思ったのか分かりませんが、ぼくのことをふざけているとか思ったのかもしれません。
もちろん、ぼくは真面目に答えました。

1億円でも買いたいという人は現れるのか

普通に考えれば、いないと思います。

ただ、ぼくが考えているのは、例えば以下のような場合です。

・アパートの下に埋蔵金があることが分かっていて、どれだけのお金を積んででも買いたい。
・周囲の土地を活用すれば莫大な利益が得られるが、それにはぼくの土地がどうしても必要になる。

こういう特殊な事情があれば、1億ぐらい出す人もいると思います。
まあ現実的にはいないと思いますけど。

仮に1億円で売れたらどれだけの利益になるか

捕らぬ狸の皮を計算してみます。
間違いがあったら、指摘して頂けたら幸いです。

物件の買値が4200万円です。
内訳は、土地が3320万円、建物が880万円です。
この建物部分について、現在の未償却残高が280万円ぐらいです。
ということで簿価は

4200万-(880万-280万)=3600万(買値から償却済み分を引いた)
または
3320万+280万=3600万(土地の値段+建物の未償却残高)

となります。

これが1億で売れたら売却益は

1億-3600万=6400万

となります。
この金額に対して税金がかかります。
マイホームの場合は特別控除があるようですが、収益物件の場合はそういうものはありません。

ところで譲渡には短期(5年未満)と長期(5年以上)があって、それぞれ税率は以下のとおりです。

短期譲渡所得・・・39%
長期譲渡所得・・・20%

ちなみにぼくがアパートを買ったのは平成21年3月です。
今は平成26年8月。
ということで、長期譲渡所得が適用され・・・ません。

実は短期と長期の判定は、(取得した日)から(売却する年の1月1日)までで行います。
なのでぼくの場合、実際の所有期間は5年5ヶ月ですが、税額計算上の所有期間は4年10ヶ月となり、短期譲渡所得の税率が適用されます。

6400万×39%=2496万

これだけ税金で持っていかれます。(でかい!)

なので残りは、

6400万-2496万=3904万

です。
1億で売れたら、これだけぼくの懐に入ることになります。

ここでは譲渡益のみ考えましたが、これ以外に消費税や個人事業税などがかかってくるというのもあるので、そう単純ではありません。

1億円出しても買いたいという方がいましたら、ぜひご連絡ください。

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